拆迁安置房的认定和分割

拆迁安置房的认定和分割

拆迁安置房是近年来城市改造中遇到的问题，由于这方面法律法规不明确，导致在确权和分割中出现了难以认定的问题，拆迁安置房，如何确定是夫妻共同财产、个人财产还是家庭共有财产，离婚或继承时应当如何分割，在确权、分割认定中总的原则应当是：充分考虑被拆迁房屋和安置房出资的财产来源，在析产确权的基础上分割属于夫妻的部分（因部分法律已经修订，故本文仅供参考，需根据新的规定进行修正）。

1.被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。依据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定:拆迁人应当对被拆迁人给予补偿安置，被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，因此，被拆迁房屋是私有住房，以产权调换方式取得拆迁安置房的，所有权属于原被拆迁房屋所有人。

产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋进行调换产权，并按调换房屋的评估价和市场价进行计算调换差价的行为。也就是说以异地和原地拆迁的房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。其特点是以实物形态来体现拆迁人与被拆迁人的补偿。拆迁安置房的所有权属于原被拆迁房屋承租人。离婚时，该拆迁安置房应当适用《婚姻法司法解释》第19条的规定：“由一方婚前承租、婚后共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产依法分割。”

2.拆迁房是夫或妻一方在婚前取得，为个人财产。被拆迁的私有住房的所有权，是夫或妻一方在结婚前取得，回迁安置时多得面积的差价是一方以自己的出资购买，该拆迁安置房应认定为夫或妻一方的个人财产。

3.拆迁房是夫或妻一方在婚后取得,差价为夫妻共同财产结算的为夫妻共同财产。被拆迁的私有住房的所有权是在婚后取得，被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

4.拆迁房是夫或妻一方父母的财产，婚后拆迁，差价为夫妻共同财产结算的为夫妻共同财产。被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫、妻一方名下，被拆迁房与安置房的差价是以夫妻共同财产结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原拆迁房的评估价值可参考《婚姻法司法解释》第22条的规定。推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将安置房按夫妻共同财产分割处理。

5.夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后该房拆迁，应认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当依法分割。

6.因共同安置人的共居权取得的拆迁安置房，不属于夫妻共同财产。夫妻一方婚前承租的公有住房，是婚前与父母及其家庭成员共同以房屋补偿方式安置的拆迁房，虽然结婚五年以上，离婚时未经其他共同安置人同意，另一方无权承租，因为其不是拆迁安置房的共同安置人，不应适用《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》中关于:婚前由一方承租的公房，婚姻关系五年以上的，离婚以后双方均可承租的规定。这是由于共同安置人的共同居住权是基于拆迁安置协议取得的。这种居住权具有人身依附性，在协议约定的期限内，限制房屋所有权人和第三人行使其权利，因而具有非排他性,不属于夫妻共同财产。

离婚时对于尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的，根据《婚姻法司法解释(二)》第21条的规定，当事人有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，当事人取得完全所有权后，可以另行起诉。实践中双方同意分割的法律不予禁止。