按揭房产分割之二

离婚时房产分割与夫妻财产制关系密切，我国婚姻法确立了法定财产制和约定财产制并存的夫妻财产制度，且约定财产制具有优先适用的效力。因此夫妻双方 就房产等财产有约定的，从其约定。夫妻法定财产制为婚后共同财产制度，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定以外，夫妻双方或者一方在婚姻关系存续期间所得 的财产，均归夫妻共同所有，双方享有平等的财产权。

依据《物权法》房屋所有权需登记才能取得，而《婚姻法》对于夫妻间物权变动并不 以登记为要件，而是以夫妻取得财产的时间，和就财产的约定作为夫妻财产归属的依据。当然这种共同财产关系，是以双方的身份关系为前提的。在婚姻关系内部认 定共同财产，应依据婚姻法以及司法解释的规定，并考虑财产的来源，双方的实际贡献等。对夫妻共同财产的分割，根据婚姻法等相关法律规定，应尽量将房屋的分 割和子女抚养结合起来，以体现对儿童权益的保护；认定为个人财产的，当然应归个人所有，但是并不意味着对另一方权益的忽视，应考虑另一方对该房产的贡献等 因素，给予另一方以适当补偿。

对与婚前一方按揭购买婚后夫妻共同还贷的房产分割，婚姻法司法解释三第十条做了比较详细的规定： 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

但是值得注意的是，这条规定用的是“可以”，那也就是说，特殊条件下也有“不可以”的情况，根据最高院《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，主要是指：非购房方为女方，经济极其困难，或是名义购房方还贷困难，而另一方有能力还贷的。

这个规定一方面是为了强调保护一方的财产权益，另一方面也是为了保护善意第三人的利益，同时也便于夫妻财产纠纷的处理。当然这个规定改变了过去从“个人财产因婚姻关系存续一定年限而转化为共同财产”到“个人财产不因婚姻关系的存续而转化”的情况。

婚姻法解释三对该种房屋倾向于认定为个人财产，同时又考虑了对另一方的补偿，特别是房屋的增值部分和双方共同还贷的部分。对于该房屋的增值部分如何认定，上海市高院解答规 定：当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是 个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

　　具体实 践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个 人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资 行为所产生，证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。

因此，对于婚后夫妻共同还贷的部分，可以看成夫妻双方对该房产增值的贡献，可以将这部分增值的部分认定为夫妻共同财产，从而在该房屋市场价格的基础上，计算比例对另一方予以补偿。

 版权所有，如需转载本站文章须注明出处（www.ks-lvshi.com,上海执业律师 邱远）