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经济适用房和两限房的分割

经济适用房和两限房的分割

 

1.      经济适用房与两限房的特殊性

 

经济适用住房,根据2007年的《经济适用住房管理办法》第2条,其是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收人住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

 

两限房,即限房价、限套型普通商品住房,根据《北京市限价商品住房—管理办法(试行)》,其是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程经济适用房和两限房都是具有福利性质的住房,两者的诸多政策具有相似性。由于是享受土地划拨、政策扶持、政府控价等政策优惠,故两者表现出如下的特殊性:

 

(1)    产权主体特殊。有特定的供应对象。明确规定是以家庭为单位申请购房,且是符合条件的中低收入家庭。

(2)    产权性质特殊。能办理产权证,但产权证上需要特别注明“经济适用房”、“限价商品住房”。在获得产权证的5年内,产权为有限产权,不得出租、不得自由交易,5年后才能获得完全产权。

(3)    产权交易特殊。对首次进人市场出售有特别的管理规定:

①5年的限售期。一般,购房人取得房屋权属证书后5年内不得直接上市交易;因特殊原因确需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,且回购价格按照原价并考虑折旧和物价水平等因素确定。③或者,由产权人向相关部门提出申请,由该部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买。④即在5年期限内不能自由转让,只能申请回购或以原价转让给符合条件的购房人。     ;

②除完成一般商品房的契税外,还需按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。

③政府优先回购权。经济适用房,在限售期满后上市出售的,政府享有优先回购权。

从以上经济适用房和两限房的特殊性分析可以发现,该类房屋的申购一般是以家庭为单位,因此,一般是结婚以后才购买的房屋,属于夫妻共同财产或者家庭共同财产。

由于经济适用房和两限房的申购以家庭为单位,在核准的面积范围内才享有价格优惠,而其核准的面积是与家庭人口数挂钩,因此,该房屋中可能包含其他家庭成员的优惠,如果家庭其他成员有共同出资购买,那么该房屋应认定为家庭共同财产,应另案进行析产诉讼,分割出夫妻共同财产份额后,.再对该夫妻财产份额进行处理。如果夫妻以外的家庭成员没有出资,宜认定为夫妻共同财产,但是应注意保障其他家庭成员的利益。

 

2.被认定为夫妻共同财产的经济适用房和两限房的分割

 

如果经济适用房和两限房经认定为夫妻共同财产,在5年限售期内的,对于其分割应如何进行?目前这是实务中的难点。笔者认为,应针对不同情况作出不同的处理::

(1)在双方或一方主张所有权的情形下的分割

在双方或一方主张所有权的情形下,与前述已购公有住房在限售期内的处理应一致,即适用《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定,由一方取得房屋所有权,并对另一方进行补偿。具体如下:,''         

①依竞买价进行补偿。双方均主张房屋所有权并由一方竞价取得房屋所有权的,由取得所有权一方以竞买价为标准对另一方进行补偿。

②依市场评估价进行补偿。如果不是竞价确定房屋归属,则需要由法院确定补偿的价格标准。双方为了自身利益的最大化,可能主张不同的补偿标准:获得房屋所有权的一方可能主张按该房的购买价,而未获得房屋所有权的一方可能主张按该房的市场价。笔者认为,应按市场评估价补偿,这是一个介于购买价和市场价之间的价格。

理由如下:首先,从严格意义来说,限售期内经济适用房不能上市流通,

因此不能说是市场价,而只能是市场评估价。其次,虽然经济适用房在限售期内不能上市流通而不能说市场价,但是仍可以有市场评估价,其类似于市场价,而按市场价补偿是《婚姻法司法解释(二)》第20条确立的基本准则。该条规定:“……(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿”。再次,按购买价进行补偿,显失公平。目前国内房产增值速度快、幅度大,并且房产一般是夫妻财产中较为重大的一部分,按购买价补偿,意味着房产在婚姻关系存续期间的增值完全由获得房屋所有权的一方享有,对未获得房屋所有权的一方明显不公。因此,应按市场评估价进行补偿。根据《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定,市场价是以评估方式确定的。经济适用房及两限房在5年限售期满后上市交易的,需要按届时同地段普通商品住房与经济适用房(或两限房)差价的一定比例交纳土地收益等价款。那么,在未满5年即按市场价分割该房的情况下,计算补偿时,是否应在该房的评估价格中扣除未来上市交易时所应交纳的土地相关价款呢?实践中,房地产评估机构知道经济适用房是划拨土地的,因此在评估时会扣除该部分。

(2)    在双方均不主张房屋所有权的情形下的分割在双方均不主张房屋所有权的情形下,由于经济适用房和两限房在限售期内可以按原价转让给其他符合条件的购房人或者由相关部门回购,因此,如果双方均同意按原价转让或者回购,那么按相关的规定办理回购或者原价转让即可。之所以要征求双方同意,是因为按原价进行转让或回购,会损害到夫妻双方的利益,因为一旦限售期满,该房将产生巨大的增值,尤其是期限即将届满时夫妻离婚的,期限届满前后所获经济利益有着很大差别,因此,应尊重当事人意愿,注重保护其经济利益。如果夫妻双方均不主张房屋所有权,也不同意原价转让或回购,该房的所有权可以待5年期满后再行处理,法院可先就该房的使用权进行处理。:

 

另外,仍少量存在结婚以前申购此类房屋的情况,例如,《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住2008:225号)第8条规定:“申请人曾离婚如申请廉租住房、经济适用住房或限价商品住房时,离婚年限原则上应满三年。”可见,离婚满三年的人可以个人名义申请经济适用房或两限房,而如果在申购经济适用房或两限房以后再婚,则经济适用房或两限房应认定为其婚前个人财产,即使是以按揭方式购买的经济适用房或两限房,婚后以共同财产还贷的,仍应认定为个人财产,如同前述婚前按揭婚后共同还贷的商品房一样,但是应考虑另一方失去申购资格的损失,进行合理补偿。

(四)总结——现行规定需完善之处

笔者认为,司法审判中应当就特殊房产的分割进行研讨,并统一审判意见。有以下建议内容:

1.      明确竞价制度适用的条件。明确竞价制度适用的条件为双方同意并且双方的经济等基本条件相当。

2.      在双方均主张所有权,但不符合竞价制度的适用条件时的处理。在双方均主张所有权,但不符合竞价制度的适用条件时,法院应根据《婚姻法》的照顾原则确定归属,如果不存在需要照顾的对象,法院应本着公平公正的原则自由裁量,或者采取实践中已经存在的房屋置换调剂方式。

 

3.      增加关于特殊房产分割的规定。增加关于特殊房产的分割的规定。在夫妻双方不能达成一致时,可按如下方式处理:

(1)    以成本价购买的房改房,因各种原因离婚时限制出售的,如果夫妻.双方均不主张所有权,不能采取拍卖等方式将该房转让给第三人,而只能暂时不予处理,待该房屋可上市交易时再行分割。..

(2)    以下情形中以成本价购买的房改房的性质认定:

①婚前由一方父母承租,婚后以共同财产购买,登记在夫妻一方名下的,应认定为共同财产,但是需要考虑父母对该房的承租权所包含的价值,依相关规定可将该部分价值视为父母对一方或双方的赠与。.;

②婚前由一方承租,婚后以个人财产购买,登记在一方名下,宜认定为'共同财产,一方个人财产的出资按债权处理。

(3)婚前一方按揭,婚后双方同还贷的,按《婚姻法司法解释(三)》的规定处理。

(4)    经济适用房及两限房在限售期内进行分割的:

①双方或一方主张所有权的,可以直接适用《婚姻法司法解释(二)》第20条的规定,根据不同情况分别按竞买价、评估所确定的市场价进行补偿;

②双方均不主张房屋所有权的,经双方同意,可按相关规定办理回购或者原价转让给符合条件的购房人;

③双方均不主张房屋所有权且均不同意回购或原价转让的,法院暂时不处理其所有权,待限售期满后再行处理。

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