房产买卖合同无效案例

汪某某与王某某委托合同纠纷一审民事判决书

上海市静安区人民法院民事判决书

（2014）静民一（民）初字第3745号

原告汪某某。

委托代理人代雨庭，上海元才律师事务所律师。

被告王某某。

原告汪某某诉被告王某某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪某某及其委托代理人代雨庭、被告王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告汪某某诉称，2010年12月，原告因拟购买动迁安置房，从网络上找到声称能提供专业法律服务的被告。双方签订了一份《委托代理合同》。2011年2月20日，原告与案外人朱某签订了被告起草的《动迁安置房预售预购合同》。被告发现朱某的前妻及其女儿的可能是被安置人，但被告表示这情况对房屋买卖合同效力并无影响，所以原告就签署了房屋买卖合同，向朱某购买了其动迁所得的上海市闵行区浦江镇浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，支付了人民币700，000元（以下币种均为人民币）。然而早在2010年8月16日，上海市黄浦区人民法院就已经判决涉案房屋为朱某、朱某前妻及女儿三人共有。2011年3月16日，原告收到了上海市闵行区人民法院传票，朱某前妻及女儿起诉原告，要求确认原告与朱某签订的房屋买卖合同无效。被告坚称房屋买卖合同有效，并代理原告应诉。2011年4月6日，原、被告又签订了一份《委托代理合同》，合同约定，被告代理原告向黄浦区法院提起执行异议，以及代理闵行区法院的房屋买卖合同纠纷诉讼。合同还约定，被告对案件实行风险代理，原告在签订合同后支付被告办案成本费4，000元，如原告败诉，则被告继续代理原告提起诉讼，对朱某应当返还的购房款和应当支付的违约金是否执行到位，原、被告共担风险，各承担50%的风险责任，并继续帮助原告将款项执行到位。2011年4月25日，被告收取了原告的4，000元。2011年12月19日，上海市闵行区人民法院判决原告与朱某在签订的《动迁安置房预售预购合同》无效，朱某退还原告700，000元购房款。判决生效后，经原告申请法院强制执行，并已超过六个月未能执行到任何钱款，故原告提起诉讼，请求法院判令被告按照约定支付原告350，000元，并承担本案的诉讼费。

被告王某某辩称，被告接受原告委托后竭尽全力为原告提供法律服务，工作中被告无任何过失、过错、疏失。闵行法院判决合同无效，错的离谱。至今原告并无任何损失，被告不应承担任何责任。况且原、被告签订的法律服务委托合同按照规定应由律师事务所与当事人签订，不能由当事人与某个人签订，故双方签订的合同无效，被告可以返还原告4，000元。故被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年12月，原告与被告签订了一份《委托代理合同》，“委托人汪某某因购买一套动迁安置房所涉及到的法律问题委托上海市王某某律师代理”，代理费为4，000元。

2011年2月20日，原告及其妻子与案外人朱某签订了《动迁安置房预售预购合同》，约定朱某将其分得的上海市闵行区浦江镇浦涛路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房出售给原告，合同总价为750，000元。合同签订后，原告支付给朱某购房款700，000元。

另查，2010年4月，案外人朱某的前妻及女儿向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求确认上海市闵行区浦江镇浦涛路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房为案外人朱某、朱某前妻及其女儿共有。2010年8月，上海市黄浦区人民法院就已经判决涉案房屋为案外人朱某、朱某前妻及女儿三人共有。

2011年4月6日，原、被告又签订了一份《委托代理合同》，原告委托被告代理原告向上海市黄浦区法院提起执行异议以及房屋买卖合同纠纷案件。合同约定，被告对案件实行风险代理，原告须在本合同签订后的三日内支付被告办案成本费4，000元；案件代理失败，被告不向原告收取代理费；在法院一审作出原告胜诉判决，判决房屋出卖人承担的全部违约金和赔偿金归被告作为代理费，原告无需另行支付代理费。对朱某应当返还的购房款和应当支付的违约金是否执行到位，原、被告共担风险，各承担50%的风险责任，自法院执行庭受理原告申请强制执行之日起六个月后仍未执行全部执行到朱某应返还的房款，被告先行将原告已付的700，000元购房款与朱某实际退还的房款之间差额的一半垫付给原告。

2011年7月15日，上海市闵行区人民法院正式立案受理了案外人朱某前妻及女儿诉原告及其妻子房屋买卖合同纠纷一案，朱某前妻及女儿起诉原告，要求撤销原告及其妻子与朱某签订的房屋买卖合同。被告作为原告的代理人出庭应诉。2011年12月，上海市闵行区人民法院判决原告及其妻子与案外人朱某签订的《动迁安置房预售预购合同》无效，案外人朱某返还原告及其妻子房款700，000元，原告妻子则办理抵押权注销手续。之后，原告向上海市闵行区人民法院申请700，000元房款的强制执行，因未能执行到钱款，该案终结执行。

以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《委托代理合同》、（2011）闵民五（民）初字第627号民事判决书、律师服务费收据，（2012）闵执预字第4001号等证据为凭，经庭审查证属实，本院予以确认。

审理中，本院查明，原告申请执行的案件，目前已经终结执行程序。原告妻子吴某某向本院明确表示，（2011）闵民五（民）初字第627号民事判决书确认的其与原告共得的700，000元房款债权转让给原告，由原告一人向被告主张权利；判决书要求吴某某履行的义务，仍会遵照履行。

本院认为，原、被告签订的《委托代理合同》是在双方平等自愿的情况下达成的，是双方的真实意思表示，自愿合意而达成的约定，委托代理关系成立，双方均应按照承诺履行。《委托代理合同》系被告制作，双方对合同中约定的权利义务是非常明确的，虽然被告在合同中以“律师”自称，但上海市闵行区人民法院的民事判决书中明确被告为公民代理而非律师代理，原告在该院开庭过程中也了解了被告的真实身份，故被告的行为仍应认定为公民代理。但公民代理不应收取代理费用，原告对此不做主张，本院不予处理。现被告在自拟的合同中自愿承担较重的义务，自愿对原告做出承诺，与原告共担风险，系被告处分自己的权利义务的行为，他人不应予以干涉，本院对此予以支持。故原告要求被告垫付其未能执行到位的财产损失350，000元的请求，本院予以支持。以后上海市闵行区人民法院执行到的房款，亦应按照原、被告签订的合同履行，原、被告各半所得。鉴于上海市闵行区人民法院的民事判决书将700，000元房款判归原告夫妻所有，原告妻子吴某某向本院明确该债权归原告一人所有，由原告一人向被告主张权利，本院予以准许。被告支付原告350，000元钱款后，将获得原告在上海市闵行区人民法院（2011）闵民五（民）初字第627号民事判决书中700，000元房款一半的债权。

另外，特别需要指出，被告在没有取得律师执业证书的情况下，对委托人宣称自己是“律师”，虽然在法院审理期间被告明确自己非律师，而是公民代理，但被告的行为仍很大程度上扰乱了法律服务市场秩序和正常的司法秩序，不利于法治的建设和发展，被告应当做出深刻反省。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条的规定，判决如下：

被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告汪某某350，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6，550元，减半收取3，275元，由被告王某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　谭永玮

二〇一五年二月十二日

书记员　　顾青芸

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

     发布日期：2015-06-