房改房在分割时如何进行鉴定评估?

房改房在分割时如何进行鉴定评估?

一、案情

被继承人高永清在解放前先后娶于秀艳、张平为妻，高永清与于秀艳共同生活期间生有一女高月。解放后，高永清与张平共同生活期间生有一子高继文。1952年，高永清诉至法院，要求与于秀艳离婚，后在法院达成调解协议：“一、双方同意离婚；二、每月一日由男方补助女方母女二人生活费50万元整，五年为限。另外女孩的教育费完全由男方负担；三、另外补助女方生活费500万元；四、女方母女带走房子四间（东房），土地五亩归母女二人所有；五、长女与女方同居。”1981年6月，于秀艳去世。

诉争房屋于1985年建成，1986年该房屋以张平的名义承租使用。1992年张平去世。2000年房屋制度改革，根据当时的房改售房方案，新购住房和调房户均按成本价每平米1230元购调住房，其中成本价楼房年折扣率2%，工龄折扣按夫妻工龄之和折扣为0.9%，单方教师优惠购房价5%。2001年5月3日高永清购买诉争房屋，交纳购房款25896元。购房时房屋价格按高永清与张平双方工龄之和给予折扣，其中张平的工龄为39年，高永清的折扣为25年，年工龄折扣率为0.9%。又因张平系教师，故给予购房款5%的优惠。经测算，张平工龄折扣及享受教师优惠的房价款占不计算高永清、张平工龄折扣和优惠应支付房屋总价款的35%。现诉争房屋的登记所有人为高永清。

1983年高永清退休。2001年4月，高永清被送至敬老院居住，月生活费用600元。高永清在敬老院生活期间，高继文时常到敬老院探望高永清，并交纳每月生活费。高月亦曾前往敬老院探望高永清。2005年7月，高永清去世，高月及其丈夫、子女参加了高永清的追悼会。

2008年6月，高月诉至法院称：我的生父高永清去世后留有住房一套，生父高永清去世后我曾多次同高继文协商分割生父遗产诉争房屋，要求高继文支付诉争房屋的二分之一价款给我，但双方未达成一致意见，现起诉要求：1、高继文依法向我支付高永清所留房产的二分之一，折合人民币18.5万元；2、高继文负担本案诉讼费用及鉴定费2000元。

高继文辩称：1、我认为高月的诉讼请求已经超过了诉讼时效；2、诉争房屋时高永清与其妻张平的共同财产，不是高永清的全部遗产，高月要求继承诉争房屋的二分之一没有事实及法律依据。因为在高永清与于秀艳离婚时已经作了财产分割，有4间房、5亩地分归于于秀艳和高月所有，高永清还予以了一定的经济补偿，应该说高月已经占有了其应当继承的份额，不应再有新的遗产继承诉求。而诉争房产系高永清与张平的婚后共同财产，高月无权继承房产的二分之一。而且，高月从未和高永清、张平共同生活，更谈不上尽赡养义务。高永清长期以来都是由我一人赡养，所谓的女儿根本没有尽到赡养义务，请求法院依法驳回其诉讼请求。

审理过程中，经高月申请，并由人民法院随机选择鉴定机构，原审法院委托评估公司对诉争房屋的房产价值进行评估。评估公司做出《房地产估价报告》，认定诉争房屋的现价值为人民币37万元。对该鉴定结论，高月表示无异议，高继文认为该估价过高，但表示其不申请对诉争房屋重新进行评估。高继文为证明其对高继文尽了赡养义务及其长期与高永清共同生活，向法院提供其为高永清办理丧葬事宜支出费用的发票一张、高继文与高永清、张平等人合影的照片7张及证人尚宏业、柳海龙、李建明、赵桂玲的证言为证。

二、结果

法院经审理认为：继承开始后，无遗嘱或遗赠抚养协议的，按照法定继承办理；对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。根据法院留存的高永清与于秀艳离婚的卷宗材料可以认定高月系高永清之女，为高永清的合法继承人。通过高月提供的证人证言可以认定高月在其母于秀艳与高永清离婚后，与其父一直保有关系，在文革期间看望高永清，高永清退休后和在敬老院生活期间亦前往探望，对高永清尽到了相应的赡养义务，故享有继承高永清遗产的权利。根据诉争房屋的现有使用情况及高月的诉讼请求，诉争房屋由高继文继承为宜，高继文应给付高月财产折价款。现高月要求高继文给付高永清遗产折价款的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院予以支持；考虑到高继文与高永清共同生活时间较长，对高永清尽了较多赡养义务，故在分配遗产时应适当多分；另因高永清购买诉争费房屋时由于张平工龄折扣及作为教师享受优惠，使高永清少支付房款的35%，该比例的房屋价款应从诉争房屋的现值中予以扣除，剩余部分作为高永清的遗产加以分割，故对于高月要求给付遗产折价款中的过高诉讼请求，法院不予支持。对于高继文有关高月的主张已超过诉讼时效的答辩意见，因高永清去世后高月与高继文一直未对高永清的遗产加以分割，且现诉争房屋的登记所有人仍为高永清，故对高继文此项答辩意见，法院不予采纳。关于高继文所述诉争房屋系折合高永清与张平工龄购买，且张平作为教师享有一定优惠，房屋应为高永清与张平的夫妻共同财产的答辩意见，因2000年高永清购买房屋之前诉争房屋为公房，且张平已于1992年去世，故诉争房屋不能视为高永清与张平的夫妻共同财产，对高继文的此项答辩意见，法院亦不予采纳。据此，法院判决：1、被继承人高永清遗留的诉争房屋由高继文继承所有；2、高继文给付高月遗产折价款人民币10万元，自本判决生效之日起7日内执行清；3、驳回高月的其他诉讼请求。

三、律师提示

本案的遗产继承比较复杂，由于诉争房屋属于房改房，其中含有福利成分在内，所以不能简单的作为被继承人高永清的遗产。由于该房屋属于高永清的妻子死亡后购买，所以房屋的所有权清晰，应当属于高永清。但是购买时由于使用了张平的工资和教师优惠，所以在其后的遗产继承分割时，高月作为没有和张平共同生活的继子女，其无权对张平的优惠利益予以分割继承，所以人民法院将35%的优惠划分出来。此外，考虑到高继文长期与被继承人共同生活并尽义务较多，根据养老育幼的基本原则，对于尽养老义务较多的人可以多分遗产，所以人民发育那最终判决房屋归高继文，由高继文扣除高永清少支付的款项后，给付高月一定数额的折价款。