尚未取得完全所有权的房产（俗称部分产权房）的分割

尚未取得完全所有权的房产（俗称部分产权房）的分割

尚未取得完全所有权的房屋即只有部分所有权的房屋，主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的房改房。

(一）以标准价购买的房改房的分割

早期公有房屋的出售中，有标准价。根据1991年《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的有关规定，在国家规定住房面积以内实行标准价；超过国家规定住房标准的部分按市场价计价。标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂时可以考虑由单位适当负责。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》出台以后，逐步取消标准价。但无论如何，以标准价购买公房的现象是存在的，并且在房改早期较为普遍。

1以标准价购买的公有住房的特殊性分析

(1)价格优惠，体现政策性和福利性.

首先，标准价仅包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而且征地和拆迁补偿费可能还由单位负担。在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中表述为“标准价按负担价和抵交价之和测定”。因此，标准价均是比成本价更为优惠的一种公房出售价格，同样没有包括土地使用权的价格，因此在上市交易时，需要补交相关价款。按现行政策规定，是由买受人交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。

其次，在标准价的基础上享受各种折扣，并可以分期付款，每个家庭也只能享受一次。这几点与以成本价购买的公有住房相同。

(2)    产权的特殊性

由于标准价比成本价低廉，其与成本价之间的数额差距可以看作单位的出资，因此以标准价购买的公有住房，个人只享有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。如果分期付款的，未付清全款时，可能连部分产权都不能享有。

领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。

(3)    上市交易的特殊性

5年的限售期并不是上市交易的必要条件

一般情况下住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收人在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。可见，一般情况下，以标准价购买的公有住房上市交易所得需由单位和个人按比例分配，这一点与以成本价购买的公有住房不同。但是，根据1999年《建设部关于购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》、1999年建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、2003年《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，只要法律法规没有特别规定并且个人和单位没有特别约定，已购公有住房只要有产权证，即可上市交易，不一定要住满五年，只是住满五年后上市交易可以享受税收等优惠。

②土地出让金或土地收益的价款由买受人交纳。这一点与以成本价购买的公有住房相同。

③房屋性质的转化。根据地方性的政策规定，以标准价购买的公有住房，在补交与成本价的差额后，个人便可取得完全所有权。北京市是补交成本价的6%，该6%的比例应是指单位的产权比例。在转化为以成本价购买的公有住房后，可以进一步转化为一般商品房。转化为商品房后，其分割就没有任何特殊性。

离婚时夫妻财产分割需要考虑以标准价购买的公有住房的如上特殊之处。但是对其中依法转化为以成本价购买的公有住房的，按后者相关政策执行，对依法已转化为商品房并办理了权属登记的，按照一般商品房处理即可。此处主要讨论未转化的情形，即仍是以标准价购买的公有住房。

\        2.离婚时按标准价购买房改房分割的现行规定及其不合理之处

I        部分产权房屋属于尚未取得完全产权的房屋，《婚姻法司法解释（二）》

第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”因此，根据现行规定，一般情况下，因以标准价购买的公有住房未取得完全产权，当事人就该住房的所有权提出的诉讼请求不能得到支持。但离婚时法院应当对房屋的使用权进行处理，并告知当事人在取得完全产权后另案诉讼解决。而对于该房的居住、使用的判决，仍然要注意照顾原则。当然，夫妻双方可以就房屋的居住、使用及以后房屋所有权的取得、归属协商解决。

但是，该条款暂不处理的规定合理吗？符合当事人的利益吗？

首先，该条解释的制定理由并不充分。其理由为：“即使是双方当事人对房屋已取得部分所有权，但也无法对此部分进行确权和分割，因夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关规定购买公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了国家和单位对双方的福利性优惠条件，如果要确权或者分割，就必然要涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等一系列问题，而这一系列行为还要考虑原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。因此，人民法院对夫妻只享有部分所有权的房屋的归属及分割，在双方协商不一致的情况下，也不宜作出判决，只可就该房屋的居住和使用进行判决。”可见，司法解释之所以规定暂不判决所有权归属，是顾及到原售房单位的一定产权比例，认为如果分割该部分所有权，必定影响到原售房单位的利益。这一认识存在误解。原售房单位与个人按一定比例共有一套住房，其实就是民事上普通的按份共有。依《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或动产，除共有人另有约定外，只需经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。而且根据共有的民法原理，按份共有人原则上可自由处分自己的份额。个人与单位按份共有该房屋，而该个人所享有的份额为夫妻共同所有，因此，该个人的份额在夫妻之间分割，而不涉及对该房屋的转让时，不会影响单位利益。

其次，该条解释只是暂时搁置了争议，实践中可能造成很多难题，有必要从根本上解决这一问题。部分产权毕竟不是没有产权，与未取得所有权的情况是有区别的，而该条解释对两者作出同样的处理，明显是不合理的。至少该部分产权已经确定无疑地取得，法院完全可以将分产权判归一方所有，给配偶另一方折价补偿，即该房是能够处理的，不会侵犯到任何他人的利益。如果一味地搁置争议，可能严重损害到夫妻某一方的利益。笔者在实践中遇到这样的情况：夫妻离婚时，法院将部分产权房屋的使用权判归一方，不对所有权进行处理，获得使用权的一方给另一方的补偿有的法院判很少一点(常见的是按照当初购买价的一半），有的法院根本不判决任何补偿费用。如果本来双方的经济条件都不好，未获得房屋使用权一方可能无法解决离婚后住房问题。更严重的是，该部分产权房屋可能永远不会转化为完全产权房屋，如此一来，如果经济条件没有大的改善，获得偏低补偿的一方离婚后的生活一直都会相当困难。由于以标准价买公有住房本来就是针对收入偏低的职工，如此，前述的窘况在实践中可能并不是少数。如此算来，相当于夫妻共同财产迟迟不能分割。

因此，司法解释或者立法不应采取消极回避问题的态度，而应该为解决实践中的矛盾和困难寻找对策，'作出规定。1996年《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第9条规定:“对夫妻共同出资而取得‘部分产权’的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋‘部分产权’的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。”第10条进一步规定：“对夫妻双方均争房屋‘部分产权，的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。”该解答是允许对部分产权判决归属的，即使可能因为与现行司法解释相冲突而被废止，仍无法遮盖其合理性。

再次，多数情形下，部分产权房屋的分割具有可行性。根据相关政策，以标准价购买的公有住房有两种方式上市交易：一是先按成本价补足房价款及利息，然后按照以成本价购买的公有住房的政策出售；二是直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成，原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。可见，政策上是允许部分产权房屋上市交易的。既然可以上市交易，那么分割就不存在障碍。.

3按标准价购买的房改房的分割办法

在个人与原售房单位之间没有其他特别约定时，建议可采用如下方式：     '

(1)    双方均愿意补足房款.，使部分产权房转化为完全产权房的，法院可告知当事人补办相应手续后再诉至法院分割，届时即可按完全产权房进行分割。

(2)    双方不愿补足房款的，对该房产享有的部分产权仍可以分割：

①双方均主张或仅一方主张部分产权的情形。可以仅就部分产权判决归属，由获得部分产权的一方居住使用该房屋并给予另一方以市场价为标准的补偿。其中涉及对房屋市场价值评估的，不需要原售房单位承担任何费用，不会影响到原售房单位的利益。

②双方均不主张该部分产权的情形。夫妻双方可将房屋退回原单位，将单位返还的房款作为共同财产分割。否则，只能暂时不处理该房屋的所有权，此时不处理也不会造成任何损害，因为此种情况说明双方并不存在住房困难，可以暂时不予分割。_