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夫妻一方私自将房屋出售,离婚时应当如何认定其效力?

转让夫矣共同所有的房产,在办理产权过户时,必须由夫妻双方签字认可。否則买受人必须证明自己是善意第三人。夫妻一方在未得到另一方同意的前提下,私自变卖房产,具有恶意转移夫妻共同财产的嫌疑,很明显侵害了另一方的财产权。而购买人因为已知房屋为共同财产的事实,所以不属于善意第三人,其行为应当认定为恶意串通损害他人的权益。因此房屋买卖协议无效。

任鹏与张丹丹系夫妻,两人均为德国某公司驻京办事处的文员。2005年,任鹏与张丹丹在北京市丰台区购置了一套房屋,一次性支付房款70万元,房屋登记在任鹏的名下。2007年初,任鹏与王宇一起到上海出差,途中王宇向任鹏讲起自己投资股市大嫌50万元的经历,并建议任鹏立即投资,黄金时期很快就会过去。任鹏也觉得有必要立即投资,伹手头没有资金。在王宇的建议下,任鹏回到北京后,没有经过张丹丹的同意,将房屋以80万元的价格出售给刘芳,并办理了产权过户手续。在办理过户手续时,刘芳发现任鹏的房产系夫妻共同财产,但也没有提出异议。任鹏与刘芳约定,刘芳于购房一年后再搬进房屋,先支付50万元房款,余款待刘芳入住后再行支付。随后任鹏用卖房所得的50万元投资股市。2007年年底,任鹏与张丹丹协议离婚。在谈起房产分割时,任鹏告知张丹丹自己巳经将房子卖掉,投资股市的50万元也血本无归。

张丹丹遂向法院起诉。诉讼请求请求法院确认被告任鹏与被吿刘芳之间签订的房里买卖合同无效。判决结果法院判决房屋买卖合同无效。

案情分析

本案涉及的问题是,任鹏是否有权单独处分登记在自己名下的夫妻共同财产?刘芳能否以产权登记及系善意第三人为由对抗张丹丹关于购房合同无效的主张?首先,任鹏与张丹丹在婚后购买的房屋,属于夫妻共同财产,任鹏与张丹丹享有平等的份额。对于共同财产,处分人必须经过所有共有人的一致同意方可为处分行为。房屋虽然登记在任鹏的名下,但却是张丹丹与任鹏夫妻共有之财产,未经张丹丹同意,任鹏不得私自处置房屋。

其次,根据《最离人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)第十七条的规定,夫妻因为日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方有权决定。

本案中,任鹏为购买股票卖掉房屋,是否属于为了日常生活的需要呢?

我们知道,日常生活是指基本的衣食住行’包括意外事故的情况。投资股市的目的是贏利,这种贏利并不是为了满足夫妻基本生活的需要。因此,任鹏的行为不能适用此条规定。任鹏私自处分房厘,属于他的个人行为,不能认定为夫妻共同行为。最后,刘芳在买房时发现房屋系任鹏的夫妻共同财产,但是在办理产权过户时,没有提出质疑。

那么,刘芳应当被认定为善意第三人还是恶意第三人呢?根据我国《物权法》第十六条、十七条的规定,不动产登记簿是物权归属的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于婚姻关系以外的任何第三人,该权属登记都是合法有效的权利诞明。因此,刘芳凭房屋产权证足以证明自己是房屋的合法主人。

那么法院又为何会作出购房合同无效的判决呢?

根据我国法律规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效,但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益。另外,他人有理由相信夫或妻一方对共同财产的处理为夫妻双方共同意思表示,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

但在本案中,刘芳发现了房屋为共有财产的事实,却没有提出异议,这说明她已经淸楚地知道任鹏是在没有得到张丹丹同意的情形下卖房。刘芳的默认行为应当认定为与任鹏恶意串通损害张丹丹的利益。因此刘芳属于恶意第三人,不能适用善意取得进行抗辩。任鹏与刘芳签订的买卖合闻无效。合同被确认无效后,任鹏应当返还刘芳支付的50万元。若任鹏没有能力一次性支付,则50万元可以作为长期债务来还给刘芳。此时房屋恢复到以前的状态,张丹丹有权请求分割房屋。胜敗关镛本案的关键在于对善意第三人的认定。刘芳若有证据证明自己对房屋系夫妻共同财产的事实毫不知情,自己买房完全是被任鹏误导’则其买房的行为属于善意取得。法院会认定其购房合同有效,至于任鹏因卖房给张丹丹造成的损失,则由任鹏―人独自承担。法律键接《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚錮法〉若千问题的解释(一)第十七条

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