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共同购房过程中房产份额分割案

共同购房过程中房产份额分割案


上海市普陀区人民法院民事判决书

(2016)沪0107民初15569号

原告(反诉被告)胡某娣,女,1954年9月13日出生,回族,住上海市普陀区某某路299弄2号503室。

委托代理人邱国开,上海瀚英律师事务所律师。

委托代理人石瑞军,上海公鼎律师事务所律师。

原告郑某某(反诉被告),男,1947年7月23日出生,汉族,户籍所在地上海市闵行区某某路1266弄78号101室。

委托代理人邱国开,上海瀚英律师事务所律师

被告王某红(反诉原告),女,1967年12月12日出生,汉族,户籍所在地湖北省丹江口市某某路99号1栋3单元3号。

委托代理人楼立成,上海市理诚律师事务所律师。

 

原告胡某娣、郑某某与被告王某红,反诉原告王某红与反诉被告胡某娣、郑某某所有权确认纠纷一案,本院受理后,依法由审判员朱骏独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡某娣及其委托代理人石瑞军、邱国开、原告(反诉被告)郑立逵及其委托代理人邱国开、被告(反诉原告)王某红的委托代理人楼立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 

原告胡某娣、郑某某诉称:原告郑某某与被告王某红原系朋友关系。2003年,原告欲购买上海市普陀区某某路299弄2号503室(下称系争房屋)房屋,因部分购房款需银行贷款,考虑到被告年纪较轻,贷款容易,便经被告同意后,以被告的名义向银行贷款后由原告偿还该贷款,原告胡某娣和被告王某红便共同签订了《上海市商品房预售合同》,后共同取得了《上海市房地产产权证》。2009年,原告欲将系争房屋出售,被告要在房屋出售后分得部分购房款,因原告考虑到购房时是以被告名义贷款,便同意将系争房屋出售后分被告部分购房款,双方就此签订了书面协议,但后来被告并未配合办理房屋出售手续,导致房屋无法出售。原告认为,房屋系原告所购,只是借用了被告名义向银行贷款,故向法院提起诉讼,请求法院判令:一、系争房屋归原告胡某娣、郑某某所有;二、被告配合办理该房产过户变更手续。

 

被告王某红辩称,被告支付了系争房屋的大部分贷款及利息。系争房屋因银行贷款的偿还涉诉,且被法院查封,后经被告偿还全部银行的房贷、利息、罚息等费用,才留住了系争房屋的产权,故系争房屋应归被告所有。

 

反诉原告王某红诉称:2003年10月13日,反诉原告王某红与反诉被告胡某娣共同出资购买系争房屋,该房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)438949元,双方共同支付首付款后,向上海银行白玉支行贷款351000元,由反诉原告作为主贷人进行还款,后反诉原告同意反诉被告将系争房屋出租,将租金用于偿还系争房屋上的银行贷款。2009年3月,反诉原告收到贷款银行寄来的律师函,才得知反诉被告于2008年4月30日将系争房屋出租的租金据为己有,并拖欠银行贷款,双方多次交涉,但反诉被告拒绝履行还款义务,且拒绝将还贷的银行卡以及房屋信息证件交予反诉原告,故贷款银行于2012年3月6日将反诉原、被告双方诉至徐汇区法院,后该法院作出判决,反诉原告依判决内容将系争房屋的贷款及产生的利息、罚息等费用还清,故反诉原告对系争房屋作出了巨大贡献,现请求法院判令:系争房屋归反诉原告所有,反诉原告向反诉被告支付相应房屋折价款。

 

反诉被告胡某娣、郑某某辩称,系争房屋事实上是反诉被告购买,房子买下来后一直是反诉被告还款的,还到2009年左右,房子涨价一倍多,准备卖掉,反诉原告就写了委托书给我,我承诺给她好处费,我们就一起签了《协议书》;反诉被告从来没有要求过反诉原告去偿还房屋贷款。何况,反诉原告的还贷系被迫的履行法院判决,与原告系积极主动还款性质不同,系争房屋归反诉原告所有没有法律依据。

 

经审理查明:原告郑某某与胡某娣于1979年结婚,双方系夫妻关系。2003年,上海意景房地产开发有限公司(甲方)与胡某娣、王某红(乙方)就上海市某某南路2039弄C1幢503室签订了《上海市商品房预售合同》,合同约定,该房屋建筑面积为102.2平方米,乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价为4295元,乙方购买该房屋的总价款定为438949元。该合同“附件一”约定:1、乙方于2003年10月13日签订本合同时已支付房款87949元整……4、乙方办理按揭贷款共计351G0Q元整。合同另就房屋交付、违约责任等作了约定。

2003年10月29日,被告王某红(甲方)、上海银行白玉支行(乙方)与上海意景房地产开发有限公司(丙方)、签订《个人住房抵押借款合同》,合同第三十七条约定:“……甲方向乙方借个人住房商业性贷款金额为叁拾伍万壹仟元。”第三十八条:

“……甲方借款所购买并作为抵押的地产状况:房屋坐落普陀区某某南路2039弄C栋503室……”第三十九条:“个人住房商业性借款期限为叁佰月,预计从2003年10月29日起至2028年10月29日止。实际借款起始日期以借款凭证所载放款日期为准,到期日期按借款期限顺延。”第四十四条:“……共有人(包括基于婚姻法规定享有财产共有权人)同意将本合同抵押物用于抵押……共同抵押人王某红、胡某娣、郑某某。”该处共同抵押人王某红、胡某娣、郑某某分别签字、盖章。合同另就主要权利和义务、违约责任等作了约定。

2003年10月30日,上海银行白玉支行出具《上海银行(商业贷款)借款凭证》,载明借款人为王某红,实际放款金额351000元。

2008年7月23日,原告胡某娣、被告王某红作为共同产权人取得系争房屋的《上海市房地产权证》,载明权利人为胡某娣、王某红,建筑面积101.66平方米。

2009年1月4日、2009年1月10日,被告王某红分别出具《委托书》,内容均为:“委托胡某娣谈出售阳光某某斯299弄2号503室房屋买卖事宜,包括房子价格等事项。”

2009年3月13日,就系争房屋的出卖,原告提供了《房地产买卖居间协议》,该协议约定了案外人於某敏以90万元的价款向胡某娣、王某红购买该房屋,落款处有“王某红”、“胡某娣”、“於某敏”字迹。同日,原告胡某娣向案外人於某敏出具《收款收据》,内容为:“兹收到於某敏支付本人的款项5万元整,本人确认上述款项系於某敏购买普陀区某某路299弄2号503室房地

产的定金。”

2009年3月25日,原告郑某某与被告王某红签订《协议书》,约定:“首付王某红,付定金壹万元,另支付肆个月贷款。王景红付2个月贷款,其佘购房、契税费用、进户费、首付款、每月银行贷款郑支付,共计支付近五年银行贷款。80万各分15万,90万以上分20万。卖掉房王某红拿16.6万元,卖房子时配合签字、签合同、到银行,不得违约。”落款均有双方签字。同日,原告郑某某与被告王某红还约定“王某红共计付壹万陆仟元阳光某某斯299弄2号503室,其他所有的钱全部是胡红娣支付,现给王某红壹拾陆万陆仟元整,剩佘钱款全部划在胡红娣银行卡内。(卖房款玖拾万以上给王某红贰拾万)。”

2009年4月13日,案外人於某敏就系争房屋的买卖向我院提起诉讼,要求胡某娣、王某红向其返还双倍定金共计10万元。2009年8月6日,案外人於某敏出具书面材料,内容为:“今收到阳光某某斯二号503室现金伍万元,房产证、法院撤诉费、诉讼费全部包括在内贰万伍仟元,中介费在内,总共现金7万5仟元整。”2009年8月7日,案外人於某敏向我院提交申请撤诉,内容为“因本人於某敏与胡某娣两方决定协商处理系争房产纠纷案件,所以请求法院同意我的撤诉。”同日,我院裁定准许其撤诉。

2010年2月25日,原告胡某娣就系争房屋所有权问题向我院递交起诉状,诉讼请求为:“要求判令系争房屋归原告胡某娣所有,原告胡某娣支付被告王某红15万元,被告王某红配合办理系争房屋的过户变更手续。”2010年3月3日,我院向胡某娣出具《上海市普陀区人民法院210缴纳诉讼费用通知》,通知其应预交案件受理费、申请费。

2012年,上海银行股份有限公司白玉支行将王某红、胡某娣、郑某某起诉至上海市徐汇区人民法院。2012年8月14日,徐汇区法院对该案作出(2012)徐民二(商)初字第445号民事判决书,该判决中载明:“王某红辩称,其与胡红娣、郑立奎系朋友关系。虽然合同是被告王某红所签,但被告王某红将房屋的所有材料都交给了胡红娣和郑某某。被告王某红并未在该房屋中居住。现在胡红娣、郑某某将系争房屋出租他人居住,故所欠款项应当由胡红娣、郑某某支付,至少应当三人共同归还。”该判决还查明:“上海市某某南路2039弄C1憧503室现更名为上海市某某路299弄2号503室。”该判决另查明:“2003年10月29日,被告王景红为购买系争房屋与原告签订《个人住房抵押借款合同》,合同约定……抵押权人为原告、抵押人为王某红、胡某娣,之后原告依约向被告王某红发放贷款351000元。在上述合同履行过程中,被告王某红履行部分还款义务,自2010年6月20日起,被告王某红未按月履行义务……截至2012年7月21日,被告王某红尚欠本金289736.72元。”遂判决:“……二、被告王某红于判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司白玉支行借款本金289736.72元,并自2011年3月20日起至判决生效之日止的借款利息、罚息(按双方《个人住房抵押借款合同》约定的标准执行)。三、被告王某红于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司白玉支行律师费1500元。四、被告王景红到期不履行上述付款义务的,原告可以与被告王某红、胡某娣协商,以被告王某红、胡某娣名下、坐落于上海市某某路299弄2号503室房屋折价,或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿;抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归被告王某红、胡某娣所有,不足部分由被告王某红清偿。”“本案受理费6039元,保全费2189元,共计8228元由被告王某红负担。”

2012年10月16日,上海银行出具《商业性个人住房贷款手工提前还款凭证》,载明借款人王某红将住房贷款全部提前还清。当日,该银行出具的《客户还款情况明细清单》,载明王某红名下就系争房屋的抵押所产生的贷款本金、利息、罚息、复利等全部偿还完毕。

2012年10月18日,上海银行股份有限公司白玉支行向上海市房地产登记中心申请注销系争房屋上的贷款抵押。现该房屋已无该银行抵押。

再查明,在系争房屋抵押贷款期间内,自2009年4月20日起至贷款清偿完毕之日归还的贷款本金共计310320.92元、利息共计55554.26元、罚息共计1549.25元、复利共计2683.64元。

反诉经审理查明同本诉。

审理中,两原告表示,如果法院将系争房屋的产权判归原告所有,被告向银行就系争房屋所偿还的费用原告愿意承担。被告表示,系争房屋系双方合作购买用于投资,权属明确,且被告就系争房屋支付了首付款10000元和四个月房贷本息,并且自2009年4月20日起至房贷费用清偿完毕之日的所有房贷本息、罚息、复利和徐汇法院判决的其它费用均由被告支付。原、被告双方均确认《协议书》的真实性,且对房屋现价达成一致,即每平方米43000元,共101.66平方米,故房屋总价为4371380元。

 

本院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。胡某娣与王某红依法取得系争房屋的产权证,依照法律规定,双方对该房屋依法享有所有权。双方现均要求对系争房屋进行分割,可予准许,本院将结合双方购买房屋的具体情况及相应证据对本、反诉之诉请予以评判。

 

首先,关于购房行为性质的认定。按双方约定的内容,系争房屋的购买,被告除支付16000元外,其佘费用的支付及所有进户、登记、税收等手续均由胡红娣、郑某某办理,其它以王某红名义借贷的银行款项一直由胡红娣、郑某某负责偿还,直到双方在2009年达成协议且卖房不成后,王某红才又开始归还银行贷款并最终根据法院判决清偿了所有贷款。结合房屋购买后原告实际还款的事宜,可以确认原告所述的借被告名义购房的事实成立,相反,原告所述的双方共同出资购房的事实,依据不足。同时,王某红主张根据贷款偿还情况,其应当获得系争房屋的物权并支付对方相应折价款的意见,本院难以釆纳。

 

其次,关于分割的标准。原、被告双方均对2009年3月25日签订的《协议书》及约定内容的真实性无异议。根据该《协议书》及约定之内容,原、被告已明确了双方的出资情况,并对系争房屋的出售分割事宜作出约定。嗣后,原告方也就出售事宜与案外人订立合同并收取了相应款项。原告现主张系因被告原因导致系争房屋未能及时出售并依据协议分割款项,并提供了相应涉诉证据,被告虽予以否认但未能提供相应反驳证据,故本院结合

 

相应其他证据对原告该主张予以釆信,即因被告原因致使系争房屋未能在2009年按约进行变卖分割。基于前述分析,本院认为分割系争房屋的节点宜参考2009年的房屋市场价格,而非物权现在的市场价格。

 

再次,关于分割方式。系争房屋自购买后一直由两原告管理使用,且根据双方签订的《协议书》,系争房屋归原告胡某娣所有,更为恰当,由于系争房屋的购买系在原告胡某娣与郑某某夫妻关系存续期间,故原告主张该房屋归其夫妻二人共有,与法不悖,本院予以支持。系争房屋判归两原告所有后,考虑到被告的出资等情况,两原告理应支付被告相应折价款,由于被告实际清偿了系争房屋贷款并根据判决支付了相应费用,该款项及相应孳息原告也应向被告支付。鉴于以上情形,本院结合被告出资情况及其在清偿该房屋贷款的具体数额,酌情确定该折价款数额。基于以上本诉的分析,对反诉原告的全部诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物杈法》第九条第一款、第九十九条、第一百条第一款之规定,判决如下:

一、上海市某某路299弄2号503室房屋的产权归原告胡洪娣、郑某某所有;

二、被告王某红于本判决生效之日起十日内配合原告胡洪娣、王某红办理上海市某某路299弄2号503室房屋的产权变更手续;

三、原告胡某娣、郑某某于本判决生效之日起十日内向被告王某红支付上海市某某路299弄2号503室房屋的折价款人民币

800000元;

四、驳回反诉原告王某红的全部诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币12800元,减半收取,计人民币6400元,由原、被告各半负担;本案反诉受理费人民币6400元,由反诉原告王某红负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱骏

二〇一七年六月二十日

 

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。

 

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

弟九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔楼。

第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

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