夫妻一方为转移共同财产而出卖房屋的效力

夫妻一方为转移共同财产而擅自出卖共有房屋的现象已经屡见不鲜。对此，民通意见第89条规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义 务。在共同共有关系存续期间，部分共同共有人擅自处罚共同财产的，一般认定无效。婚姻法第17条规定，夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权。由此可知， 部分共有人处分共有物的，需征得其他共有人的同意。婚姻法司法解释一，第17条规定了，对对必要的生活用品，子女教育、健康、医疗以及礼仪性的馈赠等则允 许夫妻双方互相享有代理权。

关于无权处分行为的效力，我国合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产， 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。物权法规定，善意取得无权处分人，支付了合理对价，并交付或登记于买受人名下，则其取 得财产所有权，原所有人不得要求受让人返还原物。对此婚姻法司法解释三也承认了这种善意取得制度。当然受害方可以在以后主张侵权赔偿。反之，如果该转让系 无偿或者虽为有偿但不符合善意取得要件，则应当适用合同法第51条，可以追认也可以要求第三人返还房屋。

那么如何认定第三人的善意呢？由于 房屋登记具有公示公信力，一般情况下，只要第三人信赖了登记就推定其为善意，处分受害方能证明其先登记错误，或有异议登记。对于支付合理对价，一方面看价 格是否接近市场一般交易价格，另一方面需要考虑产权登记人是否低价急于出手，综合判断。在实务中常见的情况是，丈夫私自将房屋过户到父母或兄弟姐妹名下， 但不能举证其支付了合理的对价，该合同一般无效。